Fondateur de Medea Immobilier
Medea Immobilier est une agence immobilière spécialisée dans le conseil et la transaction immobilière à Marseille, Aix-en-Provence et Toulon.
Basée à Roquefort-la-Bédoule, notre agence s’appuie sur plus de 7 ans d’expérience en agence et 5 ans en développement foncier pour un promoteur régional.
L’agence accompagne ses clients dans leurs projets d’achat, de vente ou de promotion, avec une approche personnalisée, rigoureuse et transparente.
2025 semble être une année propice pour investir dans l’immobilier, notamment dans les Bouches-du-Rhône et le Var. Autour de Marseille, plusieurs communes comme Allauch, Gémenos, La Destrousse, Les Pennes-Mirabeau ou La Bouilladisse enregistrent une baisse de prix de plus de 12 % sur trois ans. Ces baisses attirent les primo-accédants, familles et investisseurs.
À Marseille, le marché reste tendu, mais les prix commencent à reculer (-3 % en un an). Aix-en-Provence reste dynamique malgré des prix élevés. À La Ciotat, le marché s’accélère avec une forte demande.
Dans le Var, Hyères se distingue pour sa rentabilité locative, notamment en saisonnier, avec des prix en légère baisse.
En résumé, plusieurs secteurs de ces deux départements offrent en 2025 de belles opportunités d’achat, dans un contexte de rééquilibrage des prix, idéal pour se positionner.
En Provence-Alpes-Côte d’Azur, les délais moyens de vente atteignent 80 jours. À Marseille, le marché est particulièrement tendu : l’offre est faible, la demande élevée, ce qui accélère les ventes. En moyenne, un logement se vend en 49 jours, avec des délais en nette baisse sur tous les types de biens depuis 2019. Un studio se vend désormais en 54 jours, un T3 en 53 jours, un T5 en 68 jours. Dans certains arrondissements comme le 13e, les ventes se concluent en 38 jours.
À Aix-en-Provence, la forte demande réduit les délais, même si les chiffres précis ne sont pas communiqués. À La Ciotat, les biens se vendent en 74 jours en 2025 contre 89 jours en 2023.
Dans le Var, les données manquent, mais les tendances régionales indiquent un délai moyen proche de 80 jours. La demande y reste stable, notamment dans le secteur littoral.
Oui, les Bouches-du-Rhône et le Var offrent de belles opportunités d’achat immobilier dans le neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). À Marseille, Aix-en-Provence, La Ciotat ou encore Martigues et Aubagne, de nombreux programmes voient le jour. Dans le Var, Hyères modernise ses infrastructures, rendant l’investissement locatif attractif. L’achat dans le neuf ou en VEFA présente des avantages notables : frais de notaire réduits (2 à 3 %), respect des dernières normes environnementales, garanties solides (décennale, biennale…), paiements échelonnés selon l’avancement des travaux et possibilité de négocier certains avantages. Des quartiers comme La Joliette à Marseille ou La Duranne à Aix sont particulièrement prisés. Les acheteurs bénéficient également d’un logement moderne, fonctionnel et performant énergétiquement. En résumé, que ce soit pour habiter ou investir, acheter dans le neuf dans le 13 ou le 83 peut s’avérer judicieux à moyen et long terme.
Investir à La Ciotat ou Cassis peut s’avérer rentable, mais les deux villes ont des profils distincts. À La Ciotat, le marché est en plein essor, avec des prix autour de 5 351 €/m² début 2025 et une forte demande, notamment de télétravailleurs. Les biens avec vue mer ou rénovés affichent des valorisations élevées. Le Vieux Port attire les investisseurs locatifs, avec un rendement jusqu’à 5,2 %. Plusieurs projets (Smart City, éco-quartiers, rénovation du port) renforcent l’attractivité et la valorisation future. Cassis, en revanche, est un marché haut de gamme avec des prix élevés (jusqu’à 10 075 €/m²). L’offre y est limitée et la demande constante, notamment en été. Toutefois, les nouvelles réglementations sur les locations saisonnières pourraient affecter la rentabilité locative. En résumé, La Ciotat séduit par son dynamisme et ses opportunités d’investissement diversifiées, tandis que Cassis s’adresse à une clientèle patrimoniale visant le prestige.
Dans la région entre Marseille et Toulon, les loyers varient fortement selon les communes. En juillet 2025, la moyenne régionale PACA est de 16 €/m², avec une fourchette de 11 à 23 €/m². À Cassis, le loyer moyen atteint 16,50 €/m², reflet de son positionnement haut de gamme et d’une forte demande estivale. La Ciotat ne fournit pas de moyenne précise, mais un T2 rénové peut se louer jusqu’à 850 €/semaine en été, avec un rendement locatif pouvant atteindre 5,2 % dans le centre ancien. Toulon présente des loyers plus accessibles, avec une médiane de 12,7 €/m² en 2024. Aubagne, bien située entre plusieurs pôles urbains, ne dispose pas de données précises, mais reste attractive. En résumé, l’investissement locatif dans ce secteur est pertinent : Cassis se distingue par des loyers élevés et un marché tendu, tandis que La Ciotat offre un fort potentiel saisonnier et Toulon une rentabilité plus accessible.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, plusieurs frais s’ajoutent au prix d’acquisition. Les frais de notaire, obligatoires, représentent environ 8 % dans l’ancien et 3 à 4 % dans le neuf, incluant taxes et émoluments. S’ajoutent les frais d’agence, en moyenne 4,87 %, selon qu’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Le financement par crédit implique des frais bancaires, une assurance emprunteur, ainsi que d’éventuels intérêts intercalaires pour les achats en VEFA. Les impôts locaux, notamment la taxe foncière, sont souvent partagés au prorata avec le vendeur. Dans une copropriété, l’acheteur devient redevable des charges et travaux votés dès la signature. Enfin, il faut prévoir les frais annexes : déménagement, travaux éventuels, diagnostics ou taxes spécifiques. Bien anticiper ces coûts permet de sécuriser votre projet immobilier et d’ajuster votre budget global en conséquence, que vous achetiez à Cassis, La Ciotat, Aubagne ou dans l’agglomération de Toulon.
